Was bedeutet Besenrein? Rechtliche Hinweise und Tipps für Mieter

Was bedeutet „besenrein“ bei der Wohnungsrückgabe?

Besenrein – dieses Wort taucht fast immer auf, wenn es um die Rückgabe einer Mietwohnung geht. Doch was steckt eigentlich konkret dahinter? Für viele Mieter ist die Unsicherheit groß: Muss alles blitzblank sein oder reicht ein grober Hausputz? Die Antwort ist klarer, als man denkt – und trotzdem steckt der Teufel im Detail.

Im Kern bedeutet „besenrein“ bei der Wohnungsrückgabe, dass du die Wohnung von grobem Schmutz befreist. Es geht nicht um eine perfekte Grundreinigung, sondern um das Entfernen von Staub, Krümeln, Spinnweben und offensichtlichen Verschmutzungen. Das heißt: Einmal mit dem Besen durchfegen, Staubsauger anschmeißen, Essensreste beseitigen – und fertig. Fenster putzen, Heizkörper schrubben oder gar Wände streichen? Fehlanzeige, das ist nicht Teil der besenreinen Übergabe.

Wichtig ist dabei: Besenrein ist kein fest definierter Rechtsbegriff, sondern eine Art „Alltagsformel“, die sich in der Rechtsprechung etabliert hat. Die Gerichte sagen ganz klar: Grobe Verschmutzungen müssen weg, kleine Staubreste oder leichte Kalkspuren sind okay. Auch persönliche Gegenstände müssen raus – die Wohnung muss leer sein, aber nicht wie neu glänzen.

Für dich als Mieter bedeutet das: Kein übertriebener Putzaufwand, aber auch kein Durchmogeln. Die goldene Mitte zählt. Wer sich daran hält, macht alles richtig und spart sich Stress mit dem Vermieter. Und falls du unsicher bist, hilft oft ein kurzer Blick in den Mietvertrag oder eine Nachfrage beim Mieterverein – sicher ist sicher.

Rechtliche Grundlagen zur Besenreinheit im Mietrecht

Die rechtlichen Grundlagen zur Besenreinheit im Mietrecht sind nicht in einem eigenen Gesetzesparagrafen geregelt. Stattdessen ergibt sich die Bedeutung aus der Rechtsprechung, insbesondere durch Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH). Der BGH hat mehrfach klargestellt, dass die Formulierung „besenrein“ im Mietvertrag lediglich die Entfernung grober Verschmutzungen verlangt und keine umfassenden Reinigungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen einschließt.

• Keine gesetzliche Definition: Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) fehlt eine explizite Beschreibung des Begriffs „besenrein“. Die Auslegung erfolgt daher über Gerichte und anerkannte Kommentare zum Mietrecht.
• BGH-Urteile als Maßstab: Besonders das Urteil des BGH vom 28. Juni 2006 (Az.: VIII ZR 124/05) ist hier maßgeblich. Demnach reicht es aus, groben Schmutz zu entfernen. Weitergehende Pflichten wie Fensterputzen oder intensive Grundreinigung sind nicht gefordert.
• Vertragliche Vereinbarungen: Wird im Mietvertrag ausdrücklich mehr verlangt als „besenrein“, etwa das Streichen der Wände oder das Putzen der Fenster, muss dies klar und eindeutig geregelt sein. Unklare oder zu weitgehende Klauseln sind oft unwirksam.
• Regionale Unterschiede: In Österreich etwa hat der Oberste Gerichtshof (OGH) bestätigt, dass „besenrein“ lediglich das Entfernen von grobem Schmutz bedeutet, leichte Staubreste aber zulässig sind.

Für Mieter ist entscheidend: Nur was rechtlich eindeutig vereinbart wurde, ist auch verbindlich. Überzogene Forderungen des Vermieters sind nicht durchsetzbar, solange sie nicht klar im Vertrag stehen und der Begriff „besenrein“ verwendet wird.

Pro- und Contra-Tabelle: Die wichtigsten Argumente rund um die besenreine Wohnungsübergabe

Konkrete Anforderungen: Was muss bei „besenrein“ tatsächlich gemacht werden?

Wer die Wohnung „besenrein“ übergeben will, sollte wissen, welche Handgriffe wirklich nötig sind – und welche nicht. Hier kommt es auf Details an, die im Alltag gern mal untergehen. Entscheidend ist: Es geht um sichtbare Sauberkeit, nicht um Perfektion. Die folgende Übersicht zeigt, was konkret zu tun ist:

• Böden: Alle Böden müssen gefegt oder gesaugt werden. Grober Schmutz, Krümel, Sand oder Tierhaare dürfen nicht mehr herumliegen. Einmal gründlich durchgehen reicht, wischen ist nicht zwingend.
• Fliesen und Oberflächen: In Küche und Bad sollten Fliesen und andere Oberflächen von offensichtlichen Verschmutzungen befreit werden. Kalkränder oder Spritzer können grob entfernt werden, hartnäckige Flecken sind aber kein Muss.
• Kühlschrank und Küchengeräte: Kühlschrank, Gefriertruhe und Backofen müssen leer sein. Lebensmittelreste und Verpackungen gehören raus. Ein Abtauen ist nur erforderlich, wenn dies im Vertrag steht.
• Persönliche Gegenstände: Alles, was nicht zur Wohnung gehört – also Möbel, Teppiche, Deko – muss entfernt werden. Die Räume sollen leer übergeben werden, damit der Vermieter sofort weitervermieten kann.
• Aufkleber und Klebereste: Rückstände von Stickern, Folien oder Klebeband auf Fliesen, Fenstern und Heizkörpern müssen weg. Hier zählt: Was auffällt, sollte entfernt werden.
• Mitvermietete Teppiche: Falls Teppiche zur Wohnung gehören, reicht es, sie abzusaugen. Eigene Teppiche nimmt man einfach mit.

Fenster, Heizkörper, Rohre oder schwer erreichbare Stellen müssen nicht extra gereinigt werden, sofern keine explizite Vereinbarung dazu besteht. Wer sich an diese Punkte hält, erfüllt die Anforderungen an eine besenreine Übergabe – und kann entspannt zur Schlüsselübergabe gehen.

Was ist bei Mietverträgen mit der Klausel „besenrein“ zu beachten?

Steht im Mietvertrag die Klausel „besenrein“, lohnt sich ein genauer Blick auf die Formulierungen. Nicht selten verstecken sich in Mietverträgen zusätzliche Pflichten, die über das normale Maß hinausgehen. Hier gilt: Was nicht eindeutig und verständlich geregelt ist, kann schnell unwirksam sein.

• Zusatzklauseln prüfen: Oft wird „besenrein“ mit weiteren Anforderungen kombiniert, etwa dem Streichen von Wänden oder dem Putzen von Fenstern. Solche Zusätze sind nur gültig, wenn sie klar und individuell vereinbart wurden. Pauschale Vorgaben sind meist nicht durchsetzbar.
• Unklare Formulierungen vermeiden: Schwammige Begriffe wie „gründlich reinigen“ oder „in sauberem Zustand übergeben“ bieten Raum für Streit. Nur klar definierte Pflichten sind für Mieter verbindlich.
• Reihenfolge der Klauseln beachten: Stehen mehrere Reinigungspflichten im Vertrag, zählt die strengste – sofern sie wirksam ist. Das kann bedeuten, dass eine umfassendere Reinigung verlangt wird, wenn dies ausdrücklich geregelt ist.
• Individuelle Absprachen dokumentieren: Werden beim Einzug oder während der Mietzeit Sonderregelungen getroffen, sollten diese schriftlich festgehalten werden. Mündliche Absprachen sind im Zweifel schwer nachweisbar.
• Aktuelle Rechtsprechung kennen: Die Gerichte kippen regelmäßig zu weitgehende oder missverständliche Klauseln. Wer sich unsicher ist, sollte sich rechtzeitig beraten lassen – zum Beispiel beim Mieterverein.

Ein genauer Blick auf die Vertragsdetails schützt vor bösen Überraschungen bei der Wohnungsübergabe.

Beispiele aus der Praxis: Was zählt als besenrein – und was nicht?

Praxisbeispiele helfen, Unsicherheiten rund um die besenreine Übergabe auszuräumen. Oft entscheiden kleine Details darüber, ob der Vermieter zufrieden ist oder Nachforderungen stellt. Hier einige typische Situationen aus dem Alltag, die zeigen, was als besenrein gilt – und was nicht:

• Staub auf Türrahmen: Ein leichter Staubfilm auf Türrahmen oder Fensterbänken wird meist toleriert. Erst wenn sich dicker Schmutz absetzt, ist Nachbessern angesagt.
• Verklebte Herdplatten: Eingebrannte Essensreste auf Herdplatten oder Backofen zählen nicht mehr als „besenrein“. Hier ist zumindest eine grobe Reinigung Pflicht.
• Spinnweben in den Ecken: Werden Spinnweben übersehen, kann das schnell als Nachlässigkeit ausgelegt werden. Einmal mit dem Besen durch die Ecken – und das Thema ist erledigt.
• Abfall in Schränken: Leere Schränke sind ein Muss. Bleiben alte Zeitungen, Verpackungen oder sogar Lebensmittel zurück, entspricht das nicht der besenreinen Übergabe.
• Flecken auf dem Boden: Ein paar kleine Wasserflecken oder leichte Abdrücke von Möbeln sind in Ordnung. Klebrige Rückstände oder eingetrocknete Flecken sollten jedoch entfernt werden.
• Aufkleber auf Fliesen: Klebereste oder Sticker auf Fliesen, Türen oder Fenstern müssen weg. Sichtbare Rückstände gelten als grobe Verschmutzung.
• Leere Wohnung, aber voller Keller: Die Wohnung selbst ist leer, aber im Keller stapeln sich noch persönliche Sachen? Das zählt nicht als besenrein – auch Nebenräume müssen geräumt sein.
• Leichte Kalkspuren im Bad: Ein Hauch von Kalk an Armaturen oder Fliesen wird akzeptiert. Dicke, sichtbare Ablagerungen sollten jedoch entfernt werden.

Im Zweifel lohnt sich immer ein kurzer Rundgang mit dem Vermieter vorab. So lassen sich viele Missverständnisse vermeiden und beide Seiten wissen genau, woran sie sind.

Folgen und Konsequenzen: Was passiert bei nicht besenreiner Übergabe?

Wird eine Wohnung nicht besenrein übergeben, kann das für Mieter schnell unangenehme Folgen haben. Vermieter sind in solchen Fällen berechtigt, Maßnahmen zu ergreifen, um den Zustand der Wohnung auf eigene Kosten herstellen zu lassen. Das zieht oft finanzielle Konsequenzen nach sich, die viele unterschätzen.

• Kautionsabzug: Der Vermieter darf einen angemessenen Betrag von der Mietkaution einbehalten, um die Kosten für die nachträgliche Reinigung oder das Entfernen von Restgegenständen zu decken. Wie hoch dieser Betrag ist, hängt vom tatsächlichen Aufwand ab und muss im Zweifel belegt werden.
• Zusätzliche Forderungen: Wird der Reinigungsaufwand besonders hoch, können Vermieter auch eine professionelle Reinigungsfirma beauftragen. Die Rechnung dafür geht dann direkt an den Mieter – oft teurer, als wenn man selbst Hand angelegt hätte.
• Verzögerte Rückgabe: Wird die Wohnung nicht wie vereinbart geräumt und besenrein übergeben, kann das als verspätete Rückgabe gewertet werden. Im Extremfall droht eine Nutzungsentschädigung, wenn der Vermieter die Wohnung deshalb nicht weitervermieten kann.
• Rechtliche Schritte: Bleibt der Mieter trotz Aufforderung untätig, kann der Vermieter gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen. Das verursacht zusätzliche Kosten und Stress, die leicht vermeidbar wären.

Wer es auf eine Auseinandersetzung ankommen lässt, riskiert also nicht nur finanzielle Einbußen, sondern auch einen langwierigen Streit. Eine saubere, besenreine Übergabe ist der einfachste Weg, um Ärger und unnötige Kosten zu vermeiden.

Tipps für Mieter: Wie gelingt eine rechtssichere besenreine Übergabe?

Eine rechtssichere besenreine Übergabe gelingt am besten, wenn du strukturiert und mit etwas Weitblick vorgehst. Wer clever plant, kann unnötigen Stress und Diskussionen vermeiden. Hier ein paar praxiserprobte Tipps, die oft übersehen werden, aber entscheidend sein können:

• Übergabeprotokoll nutzen: Erstelle gemeinsam mit dem Vermieter ein schriftliches Protokoll. Notiere darin, in welchem Zustand sich die Räume, Nebenräume und Außenbereiche befinden. Lass dir das Protokoll unterschreiben – das schützt vor späteren Überraschungen.
• Fotos machen: Dokumentiere den Zustand der Wohnung mit aktuellen Fotos, bevor du die Schlüssel abgibst. Am besten datiert und aus verschiedenen Blickwinkeln. So hast du im Zweifel einen klaren Nachweis, wie du die Wohnung hinterlassen hast.
• Checkliste individuell anpassen: Passe die Standard-Checklisten an die Besonderheiten deiner Wohnung an. Gibt es einen Balkon, Dachboden oder spezielle Einbauten? Vergiss diese Bereiche nicht, denn sie werden gern übersehen.
• Termine rechtzeitig abstimmen: Vereinbare den Übergabetermin frühzeitig mit dem Vermieter. So bleibt genug Zeit für eine gemeinsame Begehung und eventuelle Nachbesserungen, falls doch noch etwas auffällt.
• Fachkundige Hilfe einholen: Bei Unsicherheiten lohnt sich der Kontakt zu einem Mieterverein oder einer Verbraucherzentrale. Dort bekommst du individuelle Hinweise, die genau auf deinen Fall zugeschnitten sind.
• Zeugen hinzuziehen: Nimm eine neutrale Person zur Übergabe mit. Ein Zeuge kann im Streitfall bestätigen, dass alles ordnungsgemäß übergeben wurde – das gibt zusätzliche Sicherheit.

Mit diesen Schritten bist du auf der sicheren Seite und kannst entspannt in dein neues Zuhause starten.

Fazit: So vermeiden Mieter Konflikte und unnötige Kosten durch Besenreinheit

Fazit: So vermeiden Mieter Konflikte und unnötige Kosten durch Besenreinheit

Wer sich mit dem Thema Besenreinheit frühzeitig auseinandersetzt, legt den Grundstein für eine reibungslose Wohnungsübergabe. Besonders hilfreich ist es, den eigenen Zeitplan realistisch zu gestalten und Puffer für unvorhergesehene Aufgaben einzuplanen. Damit lassen sich hektische Last-Minute-Aktionen und übersehene Details vermeiden.

• Frühzeitig Klarheit schaffen: Schon vor dem Auszug sollten Mieter die eigenen Rechte und Pflichten zur Besenreinheit kennen. Das verhindert Missverständnisse und gibt Sicherheit im Umgang mit dem Vermieter.
• Offene Kommunikation pflegen: Ein ehrlicher Austausch mit dem Vermieter – etwa über Besonderheiten der Wohnung oder individuelle Wünsche – beugt Missstimmungen vor und ermöglicht pragmatische Lösungen.
• Eigene Dokumentation sichern: Die Aufbewahrung aller relevanten Unterlagen, Protokolle und Nachweise ist langfristig sinnvoll. So bleibt auch nach Monaten nachvollziehbar, wie die Übergabe ablief.
• Rechtliche Entwicklung beobachten: Da sich die Rechtsprechung weiterentwickelt, ist es ratsam, bei längeren Mietverhältnissen aktuelle Urteile oder Gesetzesänderungen im Blick zu behalten. So kann man auf neue Anforderungen rechtzeitig reagieren.

Mit vorausschauender Planung, klarer Kommunikation und dem Blick für Details lassen sich Streitigkeiten und Kostenfallen rund um die Besenreinheit zuverlässig vermeiden.

FAQ zur besenreinen Wohnungsübergabe